Wohnflächenberechnung – das müssen Sie wissen

Bei der Wohnungsflächenverordnung (WoFlV) handelt es sich um einen gesetzlich festgelegten Standard, der bestimmt, welche Flächen einer Wohnung als bewohnte Fläche zählen. Sie schafft damit eine Basis für standardisierte Flächenangaben in der Kommunikation zwischen Mietern, Käufern und Banken. Was Sie im Detail zur Wohnflächenberechnung wissen sollten, erfahren Sie jetzt bei den EE-Experten!

Die Grundlagen für eine richtige Wohnflächenberechnung

Wohnflächenberechnung gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die WoFlV gilt seit dem 1. Januar 2004 und löste die bisherige II. Berechnungsverordnung ab. Die Wohnfläche ergibt sich aus der Summe der anrechenbaren Grundflächen wie etwa Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flure und Abstellnischen innerhalb der Wohnung. Laut § 4 WoFlV werden besondere Flächen wie Dachgeschosse, Balkone und Terrassen anteilig zur Wohnfläche gezählt. In der Regel sind dies 25 % der Fläche. Bei sehr gut nutzbaren Balkonen oder Terrassen kann die Anrechnung bis auf 50 % erhöht werden. Es gibt auch Flächen, die nicht einberechnet werden müssen. Häufig sind diese nicht direkt bewohnbar, wie etwa Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen oder Dachschrägen unter einer bestimmten Höhe.

Anwendung der DIN 277

Die DIN 277 ist die deutsche Norm zur Berechnung der Fläche und des Rauminhalts von Gebäuden. Sie diente ursprünglich vor allem der Kalkulation und Abrechnung von Kosten sowie der Planbarkeit von Bauprojekten. Die DIN 277 unterscheidet zwischen verschiedenen Flächenarten:

• Brutto-Grundfläche: Umfasst die Summe der Grundfläche eines Gebäudes, einschließlich Wände, Schächte, Treppen und Konstruktionsflächen.
• Netto-Grundfläche: Beinhaltet die nutzbaren Flächen ohne Wände und setzt sich aus Verkehrsflächen, technischen Funktionsflächen und Nutzflächen zusammen.
• Nutzfläche: Hierunter fallen die tatsächlich nutzbaren Räume wie Wohnräume, Nebenräume oder Arbeitsräume. Verkehrsflächen, Funktionsflächen und Konstruktionsflächen werden nicht dazugezählt.
• Technische Funktionsflächen: Dazu zählen die Flächen für technische Anlagen wie Heizung, Lüftung oder sanitäre Einrichtungen.
• Konstruktionsflächen:Umfassen Wände, Stützen und Pfeiler.

Unterschiede zwischen der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und der DIN 277

Die Nutzfläche der DIN 277 wird eher im Bauwesen genutzt und umfasst sowohl gewerbliche als auch privat genutzte Flächen. Verkehrsflächen oder technisch genutzte Flächen werden nicht einbezogen. Da man bei der DIN 277 Terrassen oder Balkone voll einberechnet, kann das Ergebnis der Flächenberechnung höher sein als bei der WoFlV.

Die Wohnflächenverordnung wird rechtlich für Kauf- oder Mietverträge verwendet. Zu ihr zählen nur Flächen, die als Wohnraum nutzbar sind, sie schließt daher Technikräume und Keller nicht mit ein. Terrassen und Balkone werden anteilig berücksichtigt, Dachschrägen in Abhängigkeit von ihrer Höhe. Nicht bewohnbare Flächen wie Garagen oder Abstellräume außerhalb der Wohnung werden in der WoFlV nicht angerechnet.

Die richtige Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung

Dachschräge

Die Berechnung der Dachschräge, entsprechend der Wohnflächenverordnung, ergibt sich aus dem lichten Maß, also dem Platz zwischen Boden und Decke der Schräge. Die Flächen der Dachschräge werden nach Höhe aufgeteilt, um dann einzeln entsprechend ihrer Anteile mit den Flächenangaben verrechnet zu werden. Zonen der Dachschräge mit mehr als zwei Metern Höhe gelten als voll nutzbarer Wohnraum und werden zu 100 % einkalkuliert, während Höhen zwischen einem und zwei Metern einen Anteil von 50 % besitzen. Flächen unter einem Meter zählen als nicht nutzbarer Raum und sind kein Teil der Wohnfläche.

Beispiel: Ein Dachzimmer hat eine Fläche von 4 m² über 2 m Höhe, 3 m² zwischen 1 m und 2 m Höhe und 2 m² unter 1 m Höhe. Die anrechenbare Wohnfläche beträgt:

4 m² × 1,0 + 3 m² × 0,5 + 2 m² × 0 = 5,5 m²

Balkone und Terrassen

Auch Balkone und Terrassen werden nach der Wohnflächenverordnung nicht vollständig zur bewohnten Fläche gezählt, da sie nicht direkt beheizt sind und dadurch nicht wie ein normales Zimmer uneingeschränkt genutzt werden können. Standardmäßig erfolgt ihre Anrechnung laut WoFlV nur zu 25 %. Ausnahmen gelten hier für besonders hochwertige Balkone, Terrassen oder Loggien mit einer südlichen Lage, guter Aussicht, schützender Überdachung oder anderen Beschaffenheiten, die die Nutzbarkeit erhöhen. In solchen Fällen kann die Anrechnung zur Wohnfläche auf bis zu 50 % erhöht werden. Die Entscheidung wird in der Regel durch den Vermieter getroffen, im Streitfall kann eine Bewertung durch einen Gutachter oder Sachverständigen erfolgen.

Beispiel: Ein 8 m² großer Balkon wird normalerweise mit 25 % angerechnet: 8 m² × 0,25 = 2 m². Handelt es sich um einen hochwertigen Balkon, können 50 % angerechnet werden: 8 m² × 0,5 = 4 m²

Wintergarten

Im Falle eines Wintergartens entscheidet sich die Nutzbarkeit nach dem Kriterium, ob es sich um einen beheizbaren oder nicht beheizbaren Vorbau handelt. Da ein beheizter Wintergarten den Wohnraum praktisch erweitert, da er ganzjährig sowie wetterunabhängig genutzt werden kann, wird er zu 100 % zur Wohnfläche gerechnet. Ein unbeheizter Wintergarten, der nur wetterabhängig nutzbar ist, zählt lediglich zu 50 %. Hochwertige Wintergärten mit Verglasung, offenem Zugang zum Wohnzimmer oder mit eingebauten Bodenbelägen verändern die Anrechnung nach WoFlV nicht, auch wenn sie die Wohnqualität erhöhen.

Beispiel: Ein 10 m² großer beheizter Wintergarten wird voll angerechnet: 10 m² × 1,0 = 10 m². Ein 10 m² unbeheizter Wintergarten wird nur zur Hälfte angerechnet: 10 m² × 0,5 = 5 m²

Die Wohnflächenvermessung

Um einzelne Anteile der Wohnfläche zu berechnen, sollte zunächst eine gründliche Vermessung aller Räume erfolgen. Dabei werden die Längen sowie Breiten und insbesondere bei Dachschrägen auch die Höhen mitberücksichtigt. Alle Maße sollten so genau wie möglich ermittelt werden, wobei der Einsatz von digitalen Geräten hilfreich ist.

Die moderne Technik ermöglicht heutzutage einfache und zuverlässige Messergebnisse. Insbesondere Laser-Entfernungsmesser helfen, schwierige Bereiche wie Dachschrägen korrekt zu erfassen, während 3D-Laserscanner ganze Räume scannen können und als Modell darstellen. Mit Softwares zur Erstellung digitaler Gebäudemodelle können die Flächenkategorien nach den bestimmten Vorgaben von WolFV oder DIN 277 berechnet und auch Balkone, Wintergärten und Terrassen zu ihren Anteilen einbezogen werden.  

Um die Messergebnisse zu dokumentieren, können mobile Apps, digitale Messprotokolle, Fotos und 3D-Modelle genutzt werden. Diese garantieren eine transparente Darstellung gegenüber Mietern, Käufern und Banken und erhöhen damit die Rechtssicherheit der Flächenangaben.

Um die bestmögliche Sicherheit zu garantieren, kann eine professionelle Berechnung der Wohnfläche als Dienstleistung von zertifizierten Fachleuten in Anspruch genommen werden. Die Preise dafür variieren je nach Größe und Aufwand einer Wohnung, liegen im Durchschnitt aber zwischen 100 und 300 Euro.

Energieeffizienz und Wohnfläche

Wohnflächenberechnung zur Ausstellung des Energieausweises

Die Wohnfläche ist ein Teil der Berechnung für die Gebäudenutzfläche, welche für die Ausstellung eines Energieausweises benötigt wird. Der Energieausweis bewertet, wie die Energieeffizienz eines Gebäudes ist. Er ist gesetzlich vorgeschrieben und soll Käufern, Mietern sowie Eigentümern bei der Kosteneinschätzung helfen. Der Energiebedarf berechnet sich pro Quadratmeter der Wohnfläche und ist für den Bedarfs- und Verbrauchsausweis relevant. Werden an dieser Stelle falsche Angaben zur Wohnfläche gemacht, kann dies sowohl die tatsächlichen Verbrauchsdaten als auch den theoretischen Energiebedarf verfälschen und rechtliche Konsequenzen haben. Erfahren Sie gerne mehr über die professionelle Erstellung von Energieausweisen mit den EE-Experten, um bei Ihren Berechnungsgrundlagen rechtliche Vorgaben korrekt einzuhalten.

Der Zusammenhang mit staatlichen Fördermitteln

Für energetische Haussanierungen durch eine bessere Dämmung, Heizung oder neue Fenster können Sie in Deutschland staatliche Mittel zur Förderung nutzen. Entsprechende Zuschüsse und zinsgünstige Kredite helfen Ihnen, die Kosten für entstehende Sanierungsmaßnahmen zu reduzieren. Bei staatlichen Förderungsprogrammen wie KfW oder BAFA ist die Wohnfläche Teil der Berechnungsgrundlage, um den entsprechenden Zuschuss festzulegen. Durch falsche Angaben kann es sein, dass Sie weniger Förderungen erhalten, als Ihnen eigentlich zustehen würden und Ihr Sanierungspotenzial nicht vollständig ausschöpfen.

Einfluss der Wohnflächenberechnung auf den Immobilienwert

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der objektiv ermittelte Wert einer Immobilie. Objektiv bedeutet dies, dass Gutachter Faktoren der Immobilie wie Lage, Zustand oder Marktlage beurteilen. Zur Berechnung des Immobilienwertes werden verschiedene Verfahren verwendet, in denen die Angabe einer korrekten Wohnfläche von Bedeutung ist. 

Auswirkungen auf die Kaufpreise

Beim Vergleichswertverfahren werden die Immobilien je nach Größe der Wohnfläche bewertet. Der Quadratmeterpreis wird danach mit anderen Häusern in der Umgebung verglichen. Wird die Wohnfläche zu klein oder zu groß angegeben, kann dies den Marktwert ungewollt verzerren und die Immobilie könnte unter ihrem Wert verkauft werden.

Auswirkungen auf Mieteinnahmen

Die Wohnfläche ist entscheidend, um die optimale Höhe der Mieteinnahmen festzulegen. Eine größere Wohnfläche führt im Regelfall zu höheren Mieteinnahmen. Eine fehlerhafte Berechnung kann entweder zu entgangenen Einnahmen oder zu Streitigkeiten über Rückforderungen und Mietminderungen führen. Durch das Ertragsverfahren können berechnete Mieterträge auch den Verkehrswert einer Immobilie steigern.

Die Bedeutung der Wohnflächenberechnung für Banken und Finanzierungen

Auswirkungen auf den Beleihungswert

Der Beleihungswert beschreibt den Wert einer Immobilie, den die Bank über einen längeren Zeitraum hinweg schätzt. Er gilt als Sicherheit für die Bank für die Vergabe der Maximalsumme eines Kredites beim Bau oder Kauf einer Immobilie. Die Wohnfläche ist zwar kein direkter Faktor für den Beleihungswert, wirkt sich aber durch den Immobilienwert mit auf die Summe aus. Nachweislich exakte Wohnflächen können durch ihren positiven Beitrag auf den Marktwert zu höheren Bankfinanzierungen führen.

Durch die Möglichkeit eines höheren Kredites muss weniger Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie aufgebracht werden. Dies kann von Banken als ein höheres Risiko gedeutet werden und zu einem höheren Zinssatz führen. Es empfiehlt sich daher, so viel Eigenkapital einzusetzen, dass der Kredit unter 80 % des Beleihungswertes bleibt, um die besten Zinskonditionen zu erreichen.

Vermeiden Sie diese Fehler bei der Wohnflächenberechnung

Falsche Angaben

Gerade bei der Wohnflächenermittlung kommt es häufig aus Nachlässigkeit zu ungenauen Angaben. Dazu gehört, Dachschrägen nicht zu berücksichtigen und mit den falschen Höhenangaben zu verrechnen. Auch bei Balkonen, Terrassen oder Loggien sollten Sie sich vergewissern, dass die Anteile gemäß der Wohnflächenverordnung einbezogen werden. Zusätzlich gelten Keller, unbeheizte Speicher oder Abstellräume außerhalb der Wohnung als unbewohnbare Fläche und sollten nicht in die Wohnfläche integriert werden.

Verwechslung von WoFlV und DIN 277

Oft geschieht auch eine Verwechslung und unsachgemäße Anwendung der Berechnungsgrundlagen durch WoFlV und DIN 277. Die DIN 277 wird hauptsächlich für Neubauten oder im gewerblichen Bereich verwendet und zählt Wohnräume nach anderen Kriterien als die Wohnflächenverordnung. Für rechtlich gesicherte Angaben der Wohnfläche beim Kauf oder der Vermietung sollten deshalb in Deutschland die WoFlV-Standards verwendet werden.

Unkorrekte Messungen

Zur Wohnflächenermittlung sollten immer aktuelle und präzise Messdaten zum Einsatz kommen, um rechtliche Streitigkeiten und finanzielle Einbußen zu vermeiden. Nach Umbauten oder Renovierungen empfiehlt sich deshalb eine erneute Messung, um die tatsächliche Wohnfläche entsprechend anzupassen. Hierbei tragen geeignete Messgeräte und systematische Messmethoden zu sauberen Messergebnissen bei. Fertigen Sie deshalb zur Vermeidung von Missverständnissen und als rechtliche Grundlage immer Dokumente an, die Ihre Messungen gründlich protokollieren.

Folgen von Fehlern bei Wohnflächenberechnungen

Die Hauptfolge von Berechnungsfehlern bei der Wohnflächenermittlung äußert sich in der Entstehung von Kosten oder indirekten Kosten. Dies kann zu finanziellen Verlusten für Eigentümer, Mieter, Käufer aber auch Investoren führen.

Direkte Kosten

Entstehen Streitigkeiten durch Differenzen zwischen angegebener und tatsächlich bewohnbarer Fläche oder unklare Berechnungsmethoden, kann dies zu Konflikten führen, die vor Gericht ausgetragen werden müssen. Daraus folgende gerichtliche Prozesse, Rechtsberater oder Gutachten können dann Kosten verursachen. Stellt sich heraus, dass die Wohnfläche wirklich kleiner ist, als ursprünglich angegeben wurde, kann dies auch zu Einbußen durch Rückforderungen sowie zu Miet- oder Kaufpreisreduktionen führen.

Indirekte Kosten

Falsche Angaben der Wohnfläche können den Miet- oder Kaufpreis unter dem eigentlichen Wert halten und die Rendite der Immobilie senken. Investoren und Eigentümer erhalten dadurch weniger Einnahmen als möglich. Die Wohnfläche beeinflusst auch die Energieeffizienzklasse eines Hauses und kann sich negativ auf die Planung der Betriebskosten und des Energieverbrauchs auswirken. Auch bei der energetischen Optimierung einer Immobilie können durch unausgeschöpfte staatliche Finanzierungsmittel Kosten entstehen, die bei einem korrekt ermittelten Wohnraum ausgeblieben wären.

Rechtliche Risiken bei der Berechnung der Wohnfläche

Rechtliche Ansprüche bei einer falschen Angabe der Wohnfläche

Wird die Wohnfläche unkorrekt angegeben, sind Käufer und Mieter rechtlich in der Lage, Anspruch auf eine Kaufpreis- oder Mietminderung sowie auf einen Schadensersatz zu erheben. Wenn in einem notariellen Vertrag die Wohnfläche als verbindliches Merkmal der Immobilie festgelegt ist, kann eine Abweichung von bereits 10 % rechtliche Konsequenzen für den Verkäufer haben.

Haftungsrisiken für Eigentümer, Makler und Verwalter

Die Hauptverantwortung bezüglich ordnungsgemäßer Flächenangaben trägt der Eigentümer, auch wenn Informationen durch Makler oder Verwalter an Dritte weitergegeben werden. Der Eigentümer trägt also die grundsätzlichen Risiken in Bezug auf Minderungen, Schadenersatzansprüche oder Wertverluste durch unkorrekte Angaben der Wohnraumfläche. Makler können allerdings für bewusste Täuschungen oder intransparente Angaben ebenso haftbar gemacht werden. Auch Verwalter einer Immobilie können aufgrund ihrer Sorgfaltspflicht rechtliche Folgen tragen, wenn sie eine falsche Wohnfläche für Nebenkostenabrechnungen oder Mietverträge übernehmen.

Streitfälle mit Banken und Finanzierungsgebern

Zu einem Streitfall mit Banken kann es etwa dann kommen, wenn durch die inkorrekt angegebene Wohnraumberechnung der Beleihungswert verfälscht wurde. Hat die Bank dadurch einen zu hohen Kredit gewährt, kann sie nachträgliche Geldbeträge fordern oder einen Kredit gänzlich ablehnen. Für fälschlicherweise ausgestellte Finanzierungsmittel bei Sanierungsprojekten kann ebenso eine Rückzahlung bereits erhaltener Zuschüsse gefordert werden.

FAQ zur Wohnflächenberechnung: