Energieausweis für Ihre Immobilie erstellen

Was ist ein Energieausweis?

Bei einem Energieausweis handelt es sich um ein Dokument zur Einschätzung der energetischen Qualität eines Gebäudes. Er wurde 2002 mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) eingeführt und ist seit 2020 im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Der Energieausweis ist 10 Jahre gültig und bei Verkauf und Vermietung Pflicht, unabhängig davon, ob es sich um ein Wohn- oder Nichtwohngebäude handelt.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis:

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes auf Grundlage seiner bautechnischen Eigenschaften sowie der Systeme für Heizung, Warmwasser und eventuell Lüftung oder Kühlung. Er befindet sich auf Seite zwei des Energieausweises und berücksichtigt Faktoren wie Dämmung, Fensterqualität und Bauweise. Durch die normgerechte Berechnung qualifizierter Fachleute zeigt er den berechneten Energiebedarf einer Immobilie in kWh/m² pro Jahr objektiv, ohne die tatsächlichen Energieverbräuche der Bewohner zu berücksichtigen.

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem durchschnittlichen Energieverbrauch, den tatsächlichen Verbrauchsdaten und den Witterungsbedingungen. Grundlage hierfür sind Abrechnungen aus Heiz- oder Nebenkosten der letzten drei Jahre, wobei die jüngste Abrechnung nicht älter als 18 Monate sein darf. Seine Erstellung ist oft weniger aufwendig und daher kostengünstiger. Laut GEG ist der Verbrauchsausweis nicht zulässig für Altbauten mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor 1977 gestellt wurde. Außerdem ist er für sanierte Gebäude und Neubauten nicht zulässig, wenn keine Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen oder mehr als 50 % des Gebäudes ein ganzes Jahr leer steht. Seit 2020 sollte der Verbrauchsausweis nach den neuen Vorschriften des GEG auch Fotos der Immobilie enthalten, wenn keine Besichtigung vor Ort stattgefunden hat.

Wie ist ein Energieausweis aufgebaut?

Aufgebaut ist ein Energieausweis aus fünf Seiten. Auf der ersten Seite befinden sich allgemeine Informationen zum Gebäude selbst, wie etwa die Adresse, das Baujahr, die Art der Heizung oder die Anzahl der Wohnungen. Die zweite und dritte Seite sind jeweils für die Art des Energieausweises relevant, während auf Seite vier Modernisierungsempfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz ausgestellt werden. Die letzte Seite bietet Platz für Erläuterungen und andere Hintergrundinfos.

Im Folgenden werfen wir noch einmal einen Blick auf Seite zwei und drei des Energieausweises, auf denen sich folgende Parameter ablesen lassen:

Farbskala

Die Farbskala auf dem Energieausweis bildet ein Spektrum von grün über gelb bis rot ab, durch das man leicht die Energieeffizienz eines Hauses ablesen kann. Ergänzt wird die Farbskala durch die Buchstaben A+ bis H. Ein Gebäude mit A in grün ist sehr effizient und verbraucht nur wenig Energie. Werte im gelben Bereich mit D deuten auf einen durchschnittlichen Energieverbrauch hin. Ältere, unsanierte Gebäude sind meist sehr ineffizient, verbrauchen viel Energie und liegen auf der Skala des Energieausweises häufig im roten Bereich mit der Klasse H.

CO₂-Fußabdruck

Durch die Angaben zur CO₂-Emission im Energieausweis kann gezeigt werden, wie stark es zu einer Kohlenstoffdioxid-Freisetzung durch die Energiegewinnung kommt. Sie wird in der Regel auf der Basis des Primärenergieverbrauchs und des Primärenergiebedarfs berechnet, je nachdem, ob es sich um den Bedarfsausweis oder den Verbrauchsausweis handelt. Ein guter CO₂-Wert ist besonders wichtig, weil Gebäude fast 40 % der Kohlenstoffdioxid-Emissionen verursachen. Wer also energieeffizient wohnt oder baut, spart nicht nur Kosten, sondern leistet einen direkten Beitrag zum Klimaschutz.

Primärenergiebedarf und Primärenergieverbrauch

Der Primärenergiebedarf (PE) veranschaulicht im Bedarfsausweis, wie viel Energie theoretisch benötigt wird, um eine Immobilie mit Wärme, Wasser und Strom zu versorgen. Dazu zählt auch der Verbrauch, der zustande kommt, damit die Energie das Haus überhaupt erreicht. Hierbei werden Faktoren wie der Transport oder die Umwandlung der Rohstoffe mitberücksichtigt. Durch den Primärenergieverbrauch (PEV) hingegen wird im Verbrauchsausweis die tatsächliche energetische Belastung des Gebäudes anhand der vorgelegten Daten errechnet. Auch hier werden die Faktoren für Erzeugung, Transport und Umwandlung einberechnet. Ein Haus mit einem hohen Primärenergiebedarf bzw. Primärenergieverbrauch belastet Umwelt und Ressourcen stärker als ein vergleichbares Haus mit niedrigem PE bzw. PEV.

Worin liegen die Vorteile eines Energieausweises?

Ein Energieausweis ist rechtlich erforderlich, da durch ihn die Energieeffizienz eines Gebäudes nachvollziehbar und genau angegeben werden kann. Dies erlaubt Eigentümern, Käufern oder Mietern einen schnellen Überblick über den tatsächlichen Verbrauch (Verbrauchsausweis) oder den theoretischen Bedarf (Bedarfsausweis) einer Immobilie. Durch die Angaben des Energieausweises können Hausbesitzer zudem erkennen, welche Maßnahmen sinnvoll sind, um Modernisierungen an Dämmungen, Fenstern oder Heizungen durchzuführen. Dabei bildet ein gültiger Energieausweis oft auch die Grundlage für staatliche Fördermittel. 

Was ist das GEG?

Das Gebäudeenergiegesetz regelt die energetischen Standards in Deutschland. Seit dem 1. November 2020 ersetzt es die Energiesparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) sowie das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Das GEG richtet sich an Neubauten sowie bestehende Gebäude, um den Energieverbrauch zu senken, den Einsatz neuer Regelungen zu fördern und Gebäude energieeffizienter zu gestalten. Dadurch wirkt sich die Einhaltung des Gebäudeenergiegesetzes auch positiv auf den Klimaschutz aus. Vorschriften umfassen neben der Pflicht zu Energieausweisen auch den Einsatz von mindestens 65 % erneuerbarer Energien bei neuen Heizungen oder eine Solarpflicht für gewerblich genutzte Neubauten.

Wann benötigen Sie einen Energieausweis?

Verkauf und Vermietung

Ein gültiger Energieausweis ist für den Verkauf, die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie Pflicht. Laut §87 müssen bereits bei der Veröffentlichung des Angebots in Zeitungen, Onlineportalen oder Exposés Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten sein. Dazu gehören die Art des Energieausweises, der konkrete Energiebedarf oder -verbrauch und die Energieeffizienzklasse. Werden diese Angaben vernachlässigt, kann dies insbesondere bei kommerziellen Anbietern zu Abmahnungen durch die Konkurrenz oder Verbraucherzentralen führen.

Umfangreiche Sanierungsmaßnahmen

Ein Energieausweis ist im Falle einer Sanierung oder für die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans eine wichtige Bewertungs- und Vergleichsgrundlage. Durch ihn kann der energetische Zustand des Gebäudes vor und nach der Sanierung erfasst werden, um Fortschritte sichtbar zu machen und weitere Maßnahmen zu planen. Laut GEG ist bei großen Änderungen an der Gebäudehülle oder Anlagentechnik ein neuer Energieausweis zwingend nötig, da sich auch die energetischen Werte ändern. Staatliche Förderungsprogramme wie die KfW oder BAFA können außerdem einen Energieausweis als Nachweis der Förderfähigkeit verlangen.

Neubauten

Bei Neubauten wird ein Energieausweis nach §80 Absatz 1 des GEG benötigt. Damit soll sichergestellt werden, dass die energetischen Standards des Gebäudes die vorgeschriebenen Mindestanforderungen erfüllen. Der Ausweis sollte unmittelbar nach der Fertigstellung des Gebäudes erstellt und gegebenenfalls an den folgenden Besitzer übergeben werden. Zusätzlich ist es wichtig, darauf zu achten, Veränderungen während des Bauprozesses im Ausweis zusätzlich zu berücksichtigen.

Gewerbliche Nutzung

Für gewerbliche Gebäude gilt wie bei anderen Immobilien die Energieausweispflicht. Die Wahl besteht wieder gleichermaßen zwischen Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis, wobei die Prüfung der Einhaltung der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht von Relevanz ist. In Gewerben mit mehr als 250 m² Fläche mit starkem Publikumsverkehr müssen die Seiten eins und zwei bzw. drei des Energieausweises an einer sichtbaren Stelle aufgehängt werden.

Wer darf den Energieausweis erstellen?

Nach dem Gebäudegesetz (GEG) sind nur Personen berechtigt, einen Energieausweis zu erstellen, die die Anforderungen des §88 erfüllen. Dazu gehören Fachleute mit einer entsprechenden Ausbildung oder Berufspraxis wie etwa Energieberater, Architekten oder qualifizierte Handwerker. Das unberechtigte Ausstellen eines Energieausweises ist strafbar und kann mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Es ist wichtig, sich sorgfältig über die Qualifizierungen der Anbieter für die Energieausweisbeantragung zu informieren. Das liegt daran, dass es kein einheitliches Zertifikat zur Bemächtigung der Energieausweis-Erstellung gibt. Es ist zudem sinnvoll, dass die verantwortlichen Personen eine Berufshaftpflichtversicherung besitzen, um im Falle eines Fehlers für Schäden aufzukommen.

Wie finde ich geeignete Personen für die Ausstellung eines Energieausweises?

Wenn Sie online nach Anbietern zur Erstellung eines Gebäudeenergieausweises suchen, finden Sie viele Portale oder Einzelpersonen, die die entsprechenden Leistungen anbieten. Diese Angaben stammen in der Regel aus Selbstauskünften und garantieren nicht zwingend eine Qualifizierung. Ein falscher Energieausweis kann rechtliche Folgen haben und zu Ordnungswidrigkeiten führen. Doch welche Quellen sind dann überhaupt verlässlich?

Für seriöse Auskünfte eignen sich die Energieeffizienz-Expertenliste für Bundesförderprogramme, die Deutsche Energie-Agentur oder einzelne Verbände von Energieberatern wie der GIH-Bundesverband. Hier finden sich qualifizierte Energieberater und geprüfte Experten, die den Anforderungen des Gebäudegesetzes entsprechen. Wir als EE-Experten sind offiziell bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) gelistet und als Berater beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) registriert. Dadurch versichern wir Ihnen geprüfte Qualität und höchste Sicherheit.

Welche Informationen werden für die Erstellung eines Energieausweises benötigt?

Unabhängig von der Art des Ausweises sind vollständige Angaben erforderlich, um genaue und verlässliche Ergebnisse zu erzielen. Die benötigten Daten variieren dabei je nach Art des Ausweises.

Daten für den Verbrauchsausweis bei Wohngebäuden

Da der Verbrauchsausweis auf den Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre basiert, sollten Heizkosten- und Energierechnungen sowie Informationen des Warmwasser- und Stromverbrauchs als Unterlagen hinzugefügt werden. Ergänzend werden Angaben zur Wohnfläche oder zum Leerstand, zu Heizungsanlagen und zu allgemeinen Daten des Gebäudes wie dem Baujahr verlangt. Ist kein Besichtigungstermin erfolgt, müssen laut dem GEG auch Fotos vom Gebäude, der Fassade, der Heizung oder anderen relevanten Bauteilen gemacht werden.

Daten für Bedarfsausweise bei Wohngebäuden

Für den Bedarfsausweis müssen technische Eigenschaften des Gebäudes mitberücksichtigt werden, wie Länge, Breite und Höhe der Räume sowie die Maße der Fensterflächen und Dämmungen. Auch grundlegende Gebäudedaten werden (wie beim Verbrauchsausweis) verlangt, genauso wie Informationen zu Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen und dem Abgasprotokoll mit Informationen zur Heizungsanlage. Als Belege für entsprechende Maßnahmen oder Ausstattungen sind Fotos oder Rechnungen nützlich.

Rechtliche Aspekte beim Energieausweis beachten

Beim Verkauf und der Vermietung einer Immobilie ist der Energieausweis bis auf wenige Ausnahmefälle Pflicht und muss ohne Aufforderung vorgelegt werden. Wichtig ist zu beachten, dass ein Energieausweis nur 10 Jahre gültig ist und danach zwingend erneuert werden muss. Rechtliche Auswirkungen haben falsche oder absichtlich manipulierte Energieausweise. Nach §27 GEG können hier bis zu 10.000 Euro Strafe anfallen. Käufer oder Mieter sind außerdem berechtigt, Schadensersatz zu verlangen, wenn die Täuschung für sie zu höheren Mietkosten geführt hat. Zudem können bereits bestehende Kaufverträge rückgängig gemacht werden.

Wie viel kostet ein Energieausweis?

Die Kosten eines Energieausweises variieren in Abhängigkeit von der Größe und Komplexität des Gebäudes sowie dessen Heizungs- und Anlagesystem. Zusätzlich können auch Anfahrten und Messungen vor Ort sowie bestimmte Zusatzleistungen, etwa eine Plausibilitätsprüfung oder Sanierungsempfehlungen, den Preis beeinflussen. Die Hauptkostenunterschiede entstehen jedoch basierend auf den verschiedenen Ausweisarten.

Kosten für den Verbrauchsausweis

Da ein Verbrauchsausweis auf den Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre basiert, erfolgt kein Vor-Ort-Termin mit aufwendigem Mess- und Rechenaufwand. Meist liegen die Preise deshalb zwischen 50 und 150 Euro. Der tatsächliche Energieverbrauch ist jedoch weniger objektiv als ein Bedarfsausweis, da er größtenteils vom individuellen Nutzverhalten, also der bewohnten Fläche und Anzahl der Personen im Haus, abhängig ist.

Kosten für den Bedarfsausweis

Das standardisierte Verfahren berechnet sich aus Faktoren wie der Gebäudehülle, Dämmung und Anlagetechnik, die gegebenenfalls einen Vor-Ort-Termin erfordern und einen höheren Bearbeitungsaufwand benötigen. Allgemein können Eigentümer mit Kosten von 200 bis 500 Euro rechnen, Online-Angebote liegen oft schon im Bereich zwischen 80 und 300 Euro.

Risiken bei Billiganbietern

Kostengünstigere Angebote zur Online-Erstellung sind sehr ansprechend, da Daten schnell und einfach in ein System eingetragen werden können. Allerdings wird häufig lediglich eine PDF erstellt und es erfolgt keine genaue Prüfung der Daten. Wichtig zu wissen ist, dass das Deutsche Institut für Bautechnik stichprobenartig überprüft, ob die Ausweise korrekt erstellt werden. Bei fehlerhaften Angaben kann dies dazu führen, dass der Ausweis neu ausgestellt werden muss oder Bußgelder fällig werden. Zusätzliche Kosten können zudem durch nachträgliche Preiserlässe und rechtliche Streitigkeiten entstehen. Kurzfristig wirken billigere Angebote also zunächst verlockend, können aber auf lange Sicht zu Problemen und mehr Ausgaben führen. 

Darum lohnt sich ein Ausweis von zertifizierten Energieeffizienzberatern

Der Energieausweis von zertifizierten Energieeffizienzberatern stellt den tatsächlichen und theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes transparent dar. Ein geschulter Energieberater kann basierend auf einem Energieausweis zusätzliche Maßnahmen empfehlen, die Heiz- und Stromkosten einer Immobilie langfristig senken können und die Energieeffizienzklasse langfristig verbessern. Energetisch effiziente Gebäude sind ebenso für Käufer und Mieter attraktiver und erhöhen den Immobilienwert. Wir bei EE-Experten erstellen Ihren Energieausweis korrekt und nach gesetzlichen Vorgaben. So vermeiden Sie rechtliche Probleme und zusätzliche Kosten.

Durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) oder die KfW können zudem Zuschüsse beantragt werden. Die BEG übernimmt bis zu 50 % der Kosten für die Energieausweise (bis maximal 500 Euro), ohne dass eine Rückzahlung notwendig ist. Durch die KfW werden Zuschüsse für Energieberatungen geboten, die teilweise auch Kosten des Ausweises beinhalten. Die Förderungen gelten allerdings nur, wenn die Energieausweise von BAFA- oder KfW-zertifizierten Energieberatern wie etwa EE-Experten erstellt werden.

Lassen Sie Ihren Energieausweis von den EE-Experten erstellen!

Wir helfen Ihnen bei der professionellen Erstellung eines Energieausweises, der den rechtlichen Vorgaben der GAG entspricht. Als zertifizierte Energieeffizienzexperten unterstützen wir Sie auch bei sinnvollen Modernisierungsmaßnahmen und Sanierungsfahrplänen, um Kosten langfristig zu senken.

Gerne unterstützen wir Sie auch bei Energieberatungen für Hausverwaltungen oder bieten Beratungen in verschiedenen Sprachen an.

Bei Fragen rund um den energetischen Zustand eines Hauses stehen Ihnen unsere Fachexperten jederzeit kompetent bei allen Anliegen zur Verfügung. Vertrauen Sie auf die Erfahrung unserer Experten und kontaktieren Sie uns unverbindlich für ein Erstgespräch!

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