Zinsvergünstigtes Darlehen und Zuschüsse der KfW sichern

Zinsvergünstigtes Darlehen ohne Eigenkapital

Das KfW-Programm 261 ermöglicht die Finanzierung energetischer Sanierungen vollständig ohne den Einsatz eigener Mittel. Bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit können über das zinsgünstige Darlehen abgedeckt werden – unabhängig davon, ob es sich um ein Einfamilienhaus, eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus handelt.

Der effektive Jahreszins liegt – je nach Laufzeit und Bonität – deutlich unter dem Marktniveau. Zusätzlich profitieren Sie von einer tilgungsfreien Anlaufzeit von bis zu fünf Jahren. In dieser Phase zahlen Sie nur die Zinsen und gewinnen finanziellen Spielraum, um Ihr Sanierungsvorhaben planungssicher umzusetzen.

Nach Ende der tilgungsfreien Phase erfolgt die Rückzahlung in konstanten Raten. Damit eignet sich das KfW-Darlehen besonders für Eigentümer, die auf eine solide, langfristige Finanzierung setzen möchten – ohne Eigenkapital und mit überschaubarem Risiko.

Tilgungsaussetzung

1. Bis zu 10 Jahre Laufzeit: 1–2 Jahre tilgungsfrei (nur Zinszahlung), danach vollständige Rückzahlung in gleichbleibenden Raten

2. Bis zu 20 Jahre Laufzeit: 1–3 Jahre tilgungsfrei, dann Tilgung in gleichbleibenden RatenVorteil꞉ niedrigere monatliche Belastung

3. Bis zu 30 Jahre Laufzeit: 1–5 Jahre tilgungsfrei, danach lange Tilgungsphase mit niedriger Rate

Die Zinsen sind fest für die ersten 10 Jahre
Danach꞉ Anschlussfinanzierung zu dann aktuellen Konditionen

Tipp꞉ Bei längeren Laufzeiten sollte die Anschlussfinanzierung im Voraus mitgeplant werden

Was wird gefördert?

Gefördert wird die umfassende energetische Sanierung von Wohngebäuden, die mindestens fünf Jahre alt sind. Ziel ist die Erreichung eines definierten Effizienzhaus-Standards – von EH 85 bis EH 40 oder Denkmal.

Die KfW unterstützt dabei alle Maßnahmen, die zur Verbesserung der Energieeffizienz beitragen. Dazu zählen insbesondere:

• Wärmedämmung von Fassade, Dach und Kellerdecke
• Austausch von Fenstern und Außentüren
• Optimierung oder Erneuerung der Heizungsanlage – inklusive Umstellung auf erneuerbare Energien
• Einbau von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
• Baunebenkosten und Wiederherstellungskosten nach Bauarbeiten

Auch der Kauf einer sanierten Immobilie kann gefördert werden – vorausgesetzt, die Sanierungskosten sind im Kaufvertrag separat ausgewiesen und der Vertrag wird erst nach Förderantrag unterzeichnet. Darüber hinaus gelten auch Umnutzungen – etwa der Ausbau eines Dachbodens zu Wohnraum – als förderfähig, je nach Ausgangszustand.

Besonderheit für Denkmäler: Für Gebäude unter Denkmalschutz oder mit erhaltenswerter Bausubstanz gelten erleichterte Anforderungen. So wird auch hier eine KfW-Förderung möglich, trotz technischer Einschränkungen durch den Denkmalschutz.

Baudenkmäler und erhaltenswerte Bausubstanz

Auch historische Gebäude und Häuser mit erhaltenswerter Bausubstanz können durch das KfW-Programm 261 gefördert werden. Für diese Objekte gelten erleichterte Anforderungen an den energetischen Standard – die sogenannte Effizienzhaus-Stufe Denkmal.

Da bauliche Auflagen bei denkmalgeschützten Immobilien oft keine vollständige energetische Sanierung zulassen, werden höhere Rest-Energieverbräuche akzeptiert. Dennoch können Dämmmaßnahmen, der Einbau moderner Haustechnik und andere energetische Verbesserungen förderfähig sein - inklusive der typischen Baunebenkosten.

So wird es möglich, auch bei schützenswerter Substanz den Energieverbrauch deutlich zu senken – ohne den architektonischen Charakter des Gebäudes zu verlieren.

Umwidmung zu Wohnraum

Das Programm kann zudem genutzt werden, um vormals nicht zu Wohnzwecken genutzte, unbeheizte Flächen in Wohnraum umzuwandeln (z.B. Ausbau eines Dachbodens zu einer Wohnung).

Hierbei gelten je nach Ausgangssituation die Förderkonditionen entweder analog einer Sanierung (bei bestehenden beheizten Flächen) oder eines Neubaus (bei erstmaliger Schaffung neuen Wohnraums aus unbeheizter Fläche).

Beispiele꞉

• Ausbau unbeheiztes Dachgeschoss zu einer Wohnung = Neubaukonditionen
• Ausbau beheizter Keller zu einer Wohnung = Sanierungskonditionen

Voraussetzungen und Bedingungen

Damit eine Sanierung im Rahmen des KfW-Programms 261 gefördert wird, müssen bestimmte technische und formale Voraussetzungen erfüllt sein. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Effizienzhaus-Standard als Ziel: Das Gebäude muss nach der Sanierung einen der KfW-Effizienzhaus-Standards (EH 85, 70, 55, 40 oder Denkmal) erreichen. Die Anforderungen an den Energiebedarf sind in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) definiert.
• Energieeffizienz-Experte ist Pflicht: Für Planung, Antragstellung und Nachweisführung muss ein anerkannter Energieeffizienz-Experte eingebunden werden. Dieser erstellt sowohl die Bestätigung zum Antrag (BzA) als auch die Bestätigung nach Durchführung (BnD).
• Antrag vor Beginn der Maßnahmen: Der Förderantrag muss vor Vertragsabschluss mit Handwerksbetrieben oder Baubeginn gestellt sein. Ausgenommen sind Planungs- und Beratungsleistungen, die auch vorher in Anspruch genommen werden dürfen.
• Keine Doppelförderung: Die gleichzeitige Inanspruchnahme mehrerer Förderungen für dieselbe Maßnahme ist nicht erlaubt. Eine Kombination mit anderen Programmen (z. B. BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen) ist jedoch möglich, sofern die Gesamtförderung die Investitionskosten nicht übersteigt.

Diese Voraussetzungen gewährleisten eine klare Förderstruktur und sorgen dafür, dass die eingesetzten Mittel effektiv zur Energieeinsparung beitragen.

Wer ist antragsberechtigt?

Das KfW-Programm 261 richtet sich an eine breite Zielgruppe. Grundsätzlich können alle Eigentümer von Wohnimmobilien eine Förderung beantragen – unabhängig davon, ob sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten. Dazu zählen:

• Private Eigentümer von Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen – auch zur Vermietung oder Kapitalanlage
• Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, etwa über die Hausverwaltung
• Unternehmen und Organisationen wie Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften, gewerbliche Investoren oder freiberuflich Tätige mit Wohneigentum
• Gemeinnützige Träger und öffentliche Einrichtungen, z. B. Kirchen, Vereine oder kommunale Betriebe

Wichtig: Auch einzelne Eigentümer innerhalb einer WEG können eine Förderung beantragen – etwa für neue Fenster in der eigenen Wohnung –, sofern es sich um eine separat umsetzbare Maßnahme handelt.

Vorgehensweise bei Wärmepumpen

Für den Einbau einer Wärmepumpe lohnt sich oft eine getrennte Betrachtung der Förderprogramme: Während das KfW-Programm 261 für das gesamte Sanierungsvorhaben attraktive Konditionen bietet, fördert das BAFA den Einbau von Wärmepumpen im Rahmen von Einzelmaßnahmen mit deutlich höheren Zuschüssen – derzeit bis zu 70 % der Kosten.

Empfehlenswert ist daher folgende Strategie: Die Wärmepumpe bleibt Bestandteil des energetischen Gesamtkonzepts und wird in die Berechnung der Effizienzhaus-Stufe einbezogen. Die Finanzierung erfolgt jedoch separat – etwa über einen Bankkredit mit BAFA-Zuschuss. Für das KfW-Darlehen werden nur die übrigen Sanierungskosten angesetzt, die dann auch den Tilgungszuschuss erhalten.

Wichtig ist die Abstimmung mit dem Energieeffizienz-Experten: Er dokumentiert, dass die Wärmepumpe nicht Teil der KfW-finanzierten Maßnahmen ist, aber zur Erreichung der angestrebten Effizienzhaus-Stufe beiträgt. So lässt sich die optimale Förderkombination realisieren – finanziell und technisch sinnvoll.